お知らせ NEWS

未利用地を所有している方は、よく経験されている

と思いますが、建築会社から相続税の節税になるの

でと、建築を勧められるスキームの殆どが、逆に

資産を減少させることになる場合があるって知って

ましたか？

 

今回は、その資産減少や利回り間違いのカラクリを

解りやすくお伝えします！

 

 

◆ 建築会社の提案内容

 

空地に１億円するアパートを建築し、毎年の収益

が1000万円の為、利回り10％（1000万円÷1億）

の収益になり、且つ、家屋の相続税評価の概算は

建物：固定資産税評価5000万円×（1-0.3借家権）

＝相続税評価は3500万円になる説明を受ける。

 

土地：時価1億×（1-0.6借地権×0.3借家権）

＝相続税評価は8200万円になる説明を受ける。

※土地建物共に賃貸割合100％とした場合

 

土地建物の相続税評価額合計は11700万円−建物

時価1億＋土地時価1億＝8300万円の評価圧縮になり

相続税率50％の方は8300万円×0.5＝4150万円の

節税になりますという説明で、ほほーなるほど

それはいいねと土地を遊ばせているなら建築して

みようというやりとりです。

◆ 利回りの間違い1

 

利回りの計算は保有土地も投資している考え方で

計算する必要があります。

 

答え：家賃収入1000万円

−空室損50万円

−運営費150万円

＝純収入800万円÷（土地1億＋建物1億）

＝4％の利回りとなります。

 

 

◆ 利回りの間違い2

 

上記の利回り4％は、1年間だけを切り取った数字

です。収益不動産は数年保有して将来売却すること

を想定して分析します。

 

仮に建築したアパートを10年間保有して、10年後に

利回り7％の相場で売却するとした場合（家賃は1年

毎に1％下落想定）収益率は－1.30％（－2014.8万円）

となります。

 

この分析はIRR（インターバル リートオブリターン）

といいます。

 

 

◆ 相続税評価と時価は全く別物！

 

建築したアパート周辺のアパート利回り相場が7％

だとした場合、家賃収入800万円÷7％＝1億1429

万円が新築した場合のアパート価値（時価）と

なります。

 

土地建物の時価2億−1億1429万円＝8571万円分、

時価が下がったことになります。

 

更に、建築会社が提案している相続税評価の合計

11700万円より271万円下がっています。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

建築提案を受けている地主様　どっき！としたのでは

ないでしょうか？

 

相続対策は、税金を減らすことと同時に資産を減ら

さないことを同時に分析して対策をしないと、税金

が減っている要因は単に、資産を減らしているだけ

なんていう現場が非常に多いです！

 

まずは、資産の全体を把握しつつ、将来を見据えて

数値化した分析ができる専門家と一緒に納得したうえ

で各種対策を進めて下さいね。

 

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