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賃貸アパート経営をする方にとっては、必須とも

言えるデットクロスの理解

 

しかし、他人に伝わるように説明して下さいと

言われた時に、本当に理解していないと説明できな

いのが、このデットクロスです。

 

不動産投資の専門家の解説では分かりにくい為

一般の方でも、わかりやすく図解と例題を使って

解説します！

 

デットクロスを言葉でいうと

減価償却額を元金返済額が上回る（クロスする点）

時点のことです。

 

■減価償却額とは

税務上、経費として計上できる建物の償却額のこと

家屋は定額法のみで、下記の算式です。

 

例：家屋価格2,000万円・築15年・木造アパートの

減価償却額は...

 

償却期間＝（耐用年数22年−経過年数15年）＋

経過年数15年×20％＝10年

 

※他の法定耐用年数は...

（軽量鉄骨19年・鉄骨造34年・RC47年）

 

減価償却額＝建物価格2,000万円÷償却期間10年

＝200万円/年間

 

※築年数が法定耐用年数を超えている場合は？

減価償却期間＝法定耐用年数×20%

 

上記から10年間、毎年200万円を経費として収入か

ら引けるのが減価償却経費です。

 

 

■元金と金利（元利均等返済）の仕組み

 

通常、アパート購入には元利均等返済を使います。

この返済は、元金と金利の合計返済額を均等に返済

していく返済方式です。

 

下記図の赤いラインから上の部分が利息で下の部分が

元金部分となり、返済が進むにつれ、元金と金利返

済の割合が逆転していく仕組みになってます。

上図の青の部分が減価償却経費部分です。

一定額の減価償却額を元金返済額が上回る（クロス）

部分（時点）がデットクロスの正体です！

 

 

■なぜ デットクロスが危険なのか？具体例

 

・収入1000万円/年

・運営費180万円/年

・ローン返済550万円/年

（当初内訳/元金200万円：利息350万円）

・減価償却額200万円

 

上記のアパートを手残キャッシュフロー計算と

所得税上の計算に分けます。

 

 

■キャッシュフロー計算

・収入1,000万円−運営費180万円−ローン返済550万円

＝手残り270万円

 

■所得税の計算

・収入1000万円−運営費180万円−ローン利息350万円

−減価償却額200万円＝課税所得270万円

 

※所得税率30％の場合の所得税は

（課税所得270万円×30％）81万円となります。

※ローンの利息のみ経費にできます。

 

 

■時間の経過でキャッシュアウトになる？

 

上記の計算から手残り270万円−税金81万円＝

189万円が税引き後の最終手残り額です。

 

ここで、今一度、図解を見直してみて下さい。

元金返済は時間が経につれ、返済額が上がり、賃料

も下がる傾向にあります。

 

キャッシュアウトの例は・・・

※賃料20％減・利息支払150万円になった場合

 

■キャッシュフロー計算

・収入800万円−運営費180万円−ローン返済550万円

＝手残り70万円

 

■所得税の計算

・収入800万円−運営費180万円−ローン利息150万円

−減価償却額200万円＝課税所得270万円

※所得税率30％の場合の所得税は

（課税所得270万円×30％）81万円となります。

 

結果　手残り70万円　〈　　所得税81万円

手残りより税金の方が多くなり、支払ができなく

なる！（キャッシュアウト現象）

 

これが、デットクロスの恐ろしい実証です。

 

損益計算上では黒字でも、実際の手残りは赤字という

現象です。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたでしょうか？

理屈で考えるより、元利均等返済と減価償却の仕組

さえ理解できれば、図解を頭に入れて、他人にも説

明はできます。

 

実務では、このデットクロスにならないように

購入前と購入後の対策が幾つかありますので、次回

はデットクロスの全対策について、発信しますので

お楽しみに！

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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