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マンションを所有されている方、必見情報

国税庁は令和5年7月21日、評価額の算定ルールを

見直す通達案を公表した。

 

早速、自分のマンションを計算してみよう！

 

新マンションの評価額補正制度は、基本的に令和

6年（2024年）1月から、この新評価額制度が導入

予定になっている為、

 

タワーマンションに限らず、全てのマンション

所有者は、自ら計算して、少なくとも現時点で

相続税がかかるのか位は認識しておきましょう。

■新評価制度導入のきっかけ概要

マンションは区分建物面積に対し、敷地持ち分

面積が高層タワーになればなるほど、狭くなる

為、土地評価額が少額になり

 

加えて、建物評価は固定資産税評価額ですが、

高層階になればなるほど、販売価格（時価）は

高額になるが固定資産税評価額は略かわらず、

時価額と評価額の乖離（差額）が4倍～6倍

にもなることが都心部では多い現実でした。

 

国税調査では、2018年のマンション（全国平均）

の乖離は2.34倍（時価額÷評価額）、戸建は1.66

倍（2倍以上が25％）の統計です。

 

さて、本題のマンション新評価額計算のやり方

に入ります。

 

 

■新評価額計算で準備するもの

① 固定資産税納税通知書（区分建物の評価額）

② 登記簿謄本（専有面積と敷地面積と持ち分）

③ 下記、路線価格を知るサイトを立上げる

財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)

 

 

■新評価額の計算の仕方

　新評価額 ＝ 現在の評価額×乖離率×0.6

 

・現在の評価額の計算の手順

　建物評価＝準備①の固定資産税評価額

　＋土地評価＝準備②を見ながら

　敷地面積×敷地の持分割合×準備③路線価格

 

・乖離率の計算の手順

　築年数×▲0.033＋総階数指数（※1）×0.239＋

　所在階×0.018＋敷地持ち分狭小度（※2）×

　▲1.195＋3.220

 

※▲は－（マイナスの意味）

※1）総階数÷33（1を超える場合は1とする）

※2）1室の敷地利用権面積÷1室の専有面積

 

乖離率計算にあっては、一見、複雑な計算式に

見えますが、各部を分解して見ると、なるほど！

と思えてきます。

 

・築年数×▲0.033は、古いマンションほど0.033

評価補正が下がることを意味します。

 

・総階数指数（※1）×0.239は、高層マンション

ほど、評価補正が上がることを意味します。

 

・所在階×0.018は、高層階になればなるほど

、評価補正が上がることを意味します。

 

・敷地持ち分狭小度（※2）×▲1.195＋3.220は、

敷地持ち分が狭いほど、引くことのできる評価

補正が下がることで評価額が上がります。

 

尚、1を乖離率で割った値が1を超える場合は従来

の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正します。

 

■例題を用いた計算

上記の計算式だけを見てると分かりにくいため、

実例をもとに計算してみます。

 

（例題内容）

築年数 3年（令和2年築）

現在評価額2,698万円・時価評価8,900万円

乖離率  約3.3倍（時価額÷現在評価額）

 

相続税路線価880C＝880,000円/㎡

総階数35階建・所在階29階・専有面積75㎡

 

敷地面積380㎡・利用権持分219558分の6355

敷地利用権面積

380㎡×219558分の6355＝11.00㎡

 

 

■実際の計算をしてみよう！

現在評価額計算は...

建物固定資産税評価額1730万円＋敷地面積380×

敷地の持分割合219558分の6355×

路線価格880,000円＝A 26,980,000円

 

乖離率の計算は...

築年数3年×▲0.033＋総階数指数1（※1）×0.239＋

所在階29階×0.018＋敷地持ち分狭小度0.1467（※2）

×▲1.195＋3.220＝B 3.71

 

※1）総階数35÷33＝1.06（1を超える場合は1とする）

※2）1室の敷地利用権面積11㎡÷1室の専有面積75㎡

 

最終計算の答え...

A 26,980,000円×B 3.71×0.6＝C  60,057,480円

当初の評価額より約2.2倍に評価額が上がりました。

 

 

■上記のマンション所有者の相続税はかかるの？

相続人：亡き父とし、相続人は母と娘2人の計3人

相続財産：上記マンション相続評価約6,000万円

       　　 現金1,000万円＝①計7,000万円

基礎控除：3,000万円＋600万円×2＝②4,200万円

 

①−②×税率15％−控除額50万円＝相続税370万円

No.4155 相続税の税率｜国税庁 (nta.go.jp)

※基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人数

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之

 

いかがでしたか？

要するに乖離率とは時価÷現在の評価額の割合です。

更に最後の0.6を乗ずるのは、最低でも時価額の6割

以上にしますよ、という意味です。

 

尚、乖離率が1.67倍以上になっているということは、

評価額が時価額の6割未満を意味し、1.67倍以下の

場合は、評価額が時価額の6割を超えることになる

為、その場合に限り、現行評価額で評価していいと

いうルールです。

 

更には、乖離率が1未満の場合には、評価額が時価

額より高いことを意味する為、低い方の時価額を

評価額としてよいことになっています。

 

今後、評価乖離率を求める算定式の値については

マンションの市場動向などを踏まえ、適宜見直し

ていくようです。 

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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