お知らせ NEWS

収益不動産を持っているというだけで、ステイタ

スが向上すると共に、資産家の仲間入りのような

感覚になり、心の充足感もあります。

 

しかし、不動産は高額の為、安易に投資購入する

と大きな損失に繋がることにもなる為、警戒心を

持ちつつ、客観的は最低限の投資指標を知り、

将来を見据えた投資運用をしましょう！

 

今回は、最低限、知っておくべき不動産投資の

指標をお伝えします。

■8つ種類の不動産投資分析指標とは

 

 

① 粗利回り率（グロス利回り）

満室時の年間家賃収入÷物件価格

 

※あくまで、満室時の収入を基にした収益率で

あり、WEB上の募集不動産に掲載されている率

です。

この利率だけで決して判断しないで下さい。

 

 

② 純NOI利回り率

NOI（運営純収益）÷総投資額

 

※NOI（ネットオペレーティングインカム）とは

満室想定賃料から空室損や運営費用（管理費、

固定資産税などを引いた額）となります。

 

※総投資額とは、物件価格や設計費や改修費等

購入物件費用総額のことです。

このNOI利回りは投資指標で最も重視される指標

となります。

 

 

③ 純NCF利回り率

（NOI＋一時金の運用益−資本的支出）÷

総投資額

 

NCF（ネットキャッシュフロー）は、前記、

（NOI＋一時金の運用益−資本的支出）の部分

 

※一時金の運用益とは、預かり敷金や保証金を運用

したとした場合の運用益のことです。

 

※資本的支出とは、改修などで、税務計算上の

損益計算書（PL）に計上できる減価償却の対象と

なる支出額のことです。

 

 

④ 総合収益率

（NCF÷期首の資産価格）＋

（期末の資産価格−期首の資産価格）÷

期首の資産価格

 

※期首の資産価格とは、物件価格（諸経費含）を

指し、期末の資産価格とは、直接還元法やDCR法

による収益価格を参考に決定します。

 

※直接還元法とは、NCF÷地域の相場利回りで

算出された物件価値のことです。

 

※DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法

とは、将来の毎期発生する収益と将来売却した

場合の利益（キャピタルゲイン）を現在の価値

に割り戻した、投資価値のことです。

 

計算する前に得たい収益率（割引率）を決め、

1÷割引率＝複利原価率を用いて現在価値を求め

る方法です。

 

さらにDCF法を分かり易く伝えると

今の100万円を年5％の複利が付く銀行に預けた

場合、10年後には1,628,894円になります。

 

この考え方から、10年後に得られるであろう

家賃収入が前記と同じ1,628,894円であれば、

現在の価値は100万円ですよね。

 

 

⑤ 自己資本利回り率

（NOI−借入金の元利返済額）÷自己資金

 

※CCR（キャッシュオンキャッシュリートオブ

リターン）ともいいます。

借入をすることでレバレッジがプラスに働く場合

には、現金で購入するより、借入した方が自己資

金（自己投資額）に対する利回りは向上します。

 

 

⑥ 返済余裕率（DCR：デットカバレッジレシオ）

NOI÷毎期の元利返済額

 

※通常1.3以上ないと運営や融資が厳しくなる為、

融資を受けて購入を検討する場合には、銀行も

このDCRを重視してますので、購入前の事前試算

時に確認が必要です。

 

 

⑦ 正味現在価値

（NPV：ネットプレゼントバリュー）

NPV＝現在価値−初期投資額

 

※現在価値とは、DCF法による現在価値

※この額がマイナスの場合は投資不適格と判断

※この投資事業で最終的に残る金額を指す

 

 

⑧ 内部収益率（IRR）

▲初期投資額＋毎期の収益合計＋売却損益

 

※IRRとは、将来生み出される収益額の総和が

初期投資額と等しくなる利率のこと。

 

DCF法は割引率を先に決めてから、将来の収益額

を現在価値を算出する方法で、IRRは将来の収益

額から逆算した利率のことです。

両者は見方を変えた兄弟のようなものですね。

 

もっと嚙み砕いて伝えると、DCF法の割引率も

IRR率も銀行に預ける複利率と同じと思っていい

でしょう。

 

※IRRは自分の投資目標利率に達しているか否か

や、他の投資商品利回りと比較して、どちらが

投資商品として有利選択する際などに利用します。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之

 

いかがでしたか、ふーっとタメ息が聞こえて

きそうですが、上記の投資指標計算は、全く

不動産投資が初めての方にとっては、？だと

思います。

 

自ら勉強して算出することもできますが、それな

りの忍耐と時間が必要です。

 

実際は、このような投資分析を得意とする専門家

と一緒に、長期的な事業計画を立て判断していく

のが一般的です。

 

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※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

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