お知らせ NEWS

アパートやマンション、ビルなどの賃貸不動産を

保有している方にとって築年数が古くなり

 

賃借人入替のタイミングで、単なるリフォームで

はなく、思い切ってリノベーションを考えている

方が感じるのは

 

リノベーションに幾らくらい投資すればいいか？

ではないでしょうか？

 

基準がないと、投資した金額に対する採算が合う

のかが分からず、漠然と工事会社の言いなりに

工事を依頼することになります。

 

まずは、リノベーション投資限度額の上限を決め

てから、限度額以内の工事内容を、いかに需要の

あるリノベに仕上げるか？　という順番です。

●リノベ投資限度額の考え方とは…

 

手順1. リノベで回収する事業期間を決める。

一般的には5年前後ですが、リノベ投資内容によっ

ては、もっと長期に見ても大丈夫です。

 

例として、現在の賃料が30万円/月で、リノベ後は

34万円/月に賃料がアップすると見込める継続期間

はどの位という考え方です。

 

 

手順2. リノベ後の経費を予測する。

経費は固定資産税や管理費などの支出率です。

一般的に賃料収入の20％前後ですが、構造や管理

会社によって変動します。

 

 

手順3. リノベ後のアップした賃料を予測する。

手順1 の例のように考えます。

 

 

手順4. 賃料の純収入の概算を出します。

純収入＝年間賃料−手順2の経費

 

 

手順5. これまでに出した金額を使ってリノベ投資

限度額を逆算します。

 

算式：投資限度額（X）=純収入×事業期間÷2

 

計算例で見てみます。

・事業期間8年

・純収入6,000千円とした場合

 

投資限度額X＝6,000千円×4年

X＝24,000千円以下であれば、事業的に成立する

リノベ投資上限額となります。

 

予定事業期間の半分でリノベ投資額を回収する

という考え方です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之

 

いかがでしたか？ 各金額や期間は、あくまで概算

予測の為、リノベ事業を決定する際の参考指標と

して見て下さい。

 

尚、この投資基準額が果たして、どの位の投資効率

（利回り）になるのか？ という視点で見ると

 

・投資期間8年

・リノベ投資額24,000千円

・年純収入6,000千円

・将来価値0円

※8年後にリノベ部の価値がなくなる想定

 

IRR（収益率）＝18.62％になります。

 

この利率は、金融電卓がないと逆算ができない為、

金融電卓を使いこなせる専門家のアドバイスを受け

ながら、事業の方向性を検討してみましょう。

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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