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アービトラージ？？ 聞きなれない言葉ですね。

直訳すると裁定取引のことです。

 

裁定取引とは、取引が違う場所での価格差を利用して差額の利益を獲得する取引のことです。

 

実際、世の中で起こっている裁定取引の具体例に触れた方が解り易いので、簡単に具体例をお話します。

 

全く同じ商品の洋服が、都心のデパートでは人気があり、30,000円で販売していたとします。

逆にその同じ洋服が、地方のデパートでは年収層も低いことから、20,000円で売っていたとした場合に、地方のデパートで買った洋服を都心で売れば、30,000円−20,000円=10,000円の利ザヤ（利益）を稼ぐことができます。

 

この取引の正体がアービトラージ（裁定取引）です。

仮想通貨の世界などでも、この取引を利用して稼ぐ世界があるようですが、私は自分が理解できないものには手を出さない主義の為、やりませんが…

さて、本題の不動産アービトラージで利益を出すとは、どのようなものなのか、幾つかの具体例で解説します。

 

 

例1） 3LDKの収益マンションが1,370万円で売に出されていたとします。

※1,370万円の根拠は、月家賃8万円×12ヶ月＝年間家賃96万円÷キャップレート7％＝1,371万円（投資物件の市場価値）

 

同じマンション内での居住用の同条件空物件が、1,580万円で売に出されており、相場も同じ価格帯だとした場合、賃貸中の収益マンションを購入し、退去して頂いた後に、居住用として売却すれば、1,580万円−1,370万円＝210万円の儲けになります。

 

 

例2） １棟の空室率50％の収益マンションが8,000万円で売に出ていたとします。

 

※この地域のキャップレート（市場価値を出す利回り率）が9％だとした場合、満室でＮＯＩ（正味収入）が900万円の物件は、1億円（900万円÷9％）で売却できますが、空室率が50％という古い物件の為、ＮＯＩが450万円に下がり、市場価値は5,000万円です。

 

しかし、リノベーションすれば、満室にできる可能性があるとして、リノベーション費用と満室収益を考慮して、8,000万円で売りに出ていました。

 

この8,000万円の収益マンションを買取り、解体更地にして1億円でマンションデベロッパーに売却できれば、2,000万円の利益がでます。

※この地域の更地価格と解体費を事前に調べておく必要がありますが、更地価格の方が高いと判断した場合の例です。

 

 

例3）売買に限らず、賃貸の例では、現在3ＬＤＫで月賃料80,000円の収益マンションを購入します。

この物件を退去後に、リビングを広く取った2ＬＤＫに改装し、事務所として月賃料10,0000円で募集した結果、入居が決まったケースです。

 

月20,000円×12ヶ月＝年24万円の収益増となり、50万円の改装費がかかったとしても、2年ほどで回収でき、3年目からは毎年120万円の賃貸収入が見込めます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之

 

いかがでしたか？ この不動産アービトラージは土地にも応用が利きますが、大事なポイントは、出口である売却方法や賃貸方法、さらには土地の場合は運用方法の予測をいかに現実に近い形で立案し、シュミレーションをして創造できるか！

 

というのが最重要ポイントです。

なかなか一般の人が、出口を立案しシュミレーションをすることは難しいと思います。

 

このような考え方があることを頭の片隅に置きながら、実際、アービトラージの可能性がある物件に出くわした場合は、不動産エバリエーション（評価）の専門家などにコンサル料を払ってでも、相談しながら進めていかれることをお勧めします。 

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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