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前回、　

デットクロスとは？わかりやすく

というテーマで、一般の方でもなるべく分かり易く

お伝えしました。

 

今回は、このデットクロスに対する対策を全て網羅

して、わかりやすく発信します。

これで、デットクロス対策は万全です！

 

 

デットクロスは所得税の計算上、経費計上ができる

減価償却費（実質支出無）の減少と経費計上ができ

ない実質支出のある借入元本の増加でおこる手残金

額の減少のことです。

 

デットクロスの回避には、支出を極力減らし、手残

り額を最大化するのが最大のポイントになりますが

具体的な対策方法を見て行きましょう。

 

 

【デットクロスの全対策とは】

 

■■■購入（前）の対策と考え方■■■

 

1. 物件の減価償却期間に沿った借入期間にする

減価償却期間に沿った借入期間にすることで、減価

償却が終わる頃にはローンも終わるようにする。

 

2. 必要経費が低く収益性の高い物件を買う

表面利回り（年収入÷物件価格）ではなく、収入か

ら必要経費を引いた実質実効利回りが少しでも高い

物件で手残り額の多い物件を選ぶ。

 

3. 減価償却期間が長い（多い）物件を選択する

法定耐用年数を過ぎている古い物件では、法定耐用

年数の2割しか減価償却期間がない為、可能な限り

法定耐用年数を超える物件を選択する。

 

4. 頭金を多く準備する

レバレッジを効かす為に100％借入をする方も中に

はいますが、数字上のCCR（キャッシュオンキャッ

シュリートオブリターン/頭金÷税引前手残額）と

デットクロス回避とは相反することになります。

 

5. 返済可能であれば、元金均等返済を選択する

当初の支払いが最も多く、年数経過につれ支払いが

減少する返済方法を選択することにより、元金返済

が一定の為、減価償却期間が終了する時点がクロス

時点となる為、先を見通せることに加え、経費化で

きる金利が当初割合が多いのも特徴です。

■■■購入（後）の対策と考え方■■■

 

 1. 最終手残り額の〇％と決めて積立をしておく

家賃の下落、入居者入替時のリフォーム費、数十年

おきの大規模修繕費などに備えて、積立又は運用し

ておき、デットクロスの際の対策費に備える。

 

2. 上記1の積立額で繰上返済をし借入期間を短縮する

繰上げ返済時に期間短縮型を選択することで、支払

期間が短くなり、減価償却が残っていれば、デット

クロスのリスクも減少させられる。

 

3. 必要経費を見直す

経費には、変えられない固定資産税もありますが

改善の余地がある各種保守費や管理費、保険料など

適切な費用かを確認し、削減できる部分は定期的に

見直しをする。

 

4. ローンのリスケ（リスケジューリング）を相談する

借入期間を延ばすなど、ローンを借りている金融機

関に相談し、借入期間スケージュールの変更を相談

することで、元金返済が減り改善される。

 

※尚、期間延長のローンの借換えは、手数料や抵当

権設定費用など費用が嵩む為、お勧めしてません。

 

5. 物件の組換えを検討する。

減価償却も終了し、元金返済が増え、税引き後の

手残りキャッシュが少なくなってきた時点で、早め

に物件の組換え（買い替え）を検討する。

 

6. 青色申告控除申告で所得額を減少させる

青色申告のメリットは

・10万円または65万円の基礎控除がある

・家族へ支払う給与を経費にできる（青色専従者控除）

・3年間赤字の繰越が可能（当該年の黒字と損益通算）

・30万円未満の資産は一括償却（経費）可能

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤　浩之

 

いかがでしたでしょうか？

対策の全てを実効するとうい考えではなく、出来る

範囲で対策をしてみて下さい。

 

また、デットクロスになる時点が必ずしもキャッシュ

アウト（手残収支赤字）になる訳ではない為、あくま

でデットクロスは今までの手残り額と比べ、支払う税

金が増える時点であり、賃料の下落や空室損、経費の

増加など、他の総合要因により初めてキャッシュアウ

トになるということです。

 

しっかりと掲載の対策を意識して物件を購入（保有）

し、シュミレーションを見ながら中長期的に意識して

いれば、さほど恐れることはありません。

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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